Wohnungen und Immobilien – finden, finanzieren, fördern

Der Traum von den eigenen vier Wänden ist wohl in jedem Menschen tief verwurzelt. Doch lange Zeit kann man sich diesen aufgrund fehlender finanzieller Mittel oder der noch nicht erfolgten Findung seines eigenen Ichs nicht erfüllen. Hat man dies aber dennoch eines Tages geschafft, dann merkt man schnell, wie der Traum immer mehr Gestalt annimmt. Die Anzeigen für Wohnungen und andere Immobilien, die zum Kauf angeboten werden, gewinnen immer mehr Bedeutung. Immer interessierter liest man diese Anzeigen, schaut vielleicht auch schon in den Internetportalen, in denen die unterschiedlichsten Wohnungen angeboten werden und findet oftmals schon einige Immobilien, die die eigenen Wünsche ideal treffen würden.

Dennoch sollte man hier keinesfalls vorschnell handeln. Denn die richtigen Wohnungen lernt man nicht aus einer Anzeige heraus kennen und sei sie noch so gut bebildert. Nein, vielmehr muss man hier auf eine Besichtigung der Immobilien drängen. Denn diese ist wichtig, um sich einen persönlichen Eindruck von den angebotenen Wohnungen machen zu können. Auch Häuser, die nicht erst noch gebaut werden sollen, müssen vorab besichtigt werden. Andernfalls würde man schnell die Freude über die neu erworbenen Immobilien verlieren und dafür sind diese Objekte einfach viel zu teuer.

Doch auch wenn man ein Haus bauen will, gilt es, sich das Grundstück, auf dem es errichtet werden soll, genau anzuschauen. Nur so kann man sich direkt vor Ort von der Helligkeit, den Lärmbedingungen, der Lage usw. überzeugen. Des Weiteren sind hier noch einige andere Dinge zu klären. Ein Grundstück, auf dem man Immobilien bauen möchte, muss zum Beispiel voll erschlossen sein. Ist dies nicht der Fall, so muss man sich erst einmal kundig machen, ob die Erschließung überhaupt möglich ist. Des Weiteren ist zu beachten, dass auch erschlossene Grundstücke noch stark ins Geld gehen können. Man sollte stets klären, ob die Erschließungskosten bereits abgerechnet wurden. Denn ist dies nicht der Fall, so können sie von der zuständigen Stadt auch noch Jahre später dem neuen Eigentümer belastet werden.

Bevor man sich den Traum von eigenen Wohnungen oder anderen Immobilien erfüllen kann, ist zudem die Finanzierung zu klären. So muss man erst einmal die Gesamtkosten kalkulieren, die sich eben nicht nur aus dem Kaufpreis zusammen setzen. Hinzu kommen auch noch Makler- und Notargebühren. Für die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch muss man ebenfalls Gebühren zahlen. Weiterhin wird die Grunderwerbssteuer, die mit 3,5 Prozent vom Kaufpreis zu Buche schlägt, fällig. Außerdem fallen Finanzierungsnebenkosten an. Diese entstehen durch die Wertschätzung des Grundstücks oder der Immobilien.

Erst die sich aus allen Einzelbeträgen ergebende Gesamtsumme stellt den tatsächlichen Kapitalbedarf dar. Dabei sollte man für den Hausbau ebenfalls über mindestens 20 Prozent Eigenkapital verfügen. So hat man die Chance, eine halbwegs solide Baufinanzierung auf die Beine zu stellen. Allerdings gilt es ebenfalls bei der Finanzierung einige Dinge zu beachten. So sollte man sich nicht ausschließlich von der eigenen Hausbank abhängig machen. Nein, vielmehr ist es sinnvoll, die Finanzierung aus mehreren Bausteinen zusammen zu stellen.

An erster Stelle ist dabei natürlich das Darlehen von der Hausbank zu nennen. Dieses sollte nach Möglichkeit nicht mehr als 60 Prozent des Beleihungswertes aufweisen. Der Grund liegt darin, dass bei jeder Immobilien Finanzierung eine Grundschuld ins Grundbuch eingetragen wird. Bis zum Beleihungswert von 60 Prozent kann diese Grundschuld erstrangig eingetragen werden. Steigt der Darlehensbetrag, so wird eine zweitrangige Grundschuld notwendig. Diese ist jedoch mit einem erhöhten Risiko verbunden, da im Falle einer Zwangsversteigerung zunächst die erstrangige Grundschuld ausgeglichen wird und erst danach die anderen Gläubiger. Bei einem höheren Bankdarlehen werden aufgrund des erhöhten Risikos also auch höhere Zinsen fällig.

Gut ausgleichen kann man die Differenz zwischen Bankdarlehen und restlichem Kapitalbedarf, der nicht durch Eigenkapital gedeckt ist, mit einem Bauspardarlehen. Wer also heute bereits über den Kauf von Wohnungen oder Immobilien nachdenkt, der sollte auf jeden Fall einen Bausparvertrag abschließen, da dieser zinsgünstige Darlehen nach angemessener Ansparphase und erreichter Zuteilungsreife verspricht. Die Bauspardarlehen werden dabei auch bei höheren Beleihungswerten zinsgünstig vergeben.

Wenn auch das so erreichte Fremdkapital noch nicht ausreicht, um die Immobilien kaufen zu können, hat man noch eine weitere Chance, die aber generell genutzt werden soll. Egal ob Wohnungen oder Häuser, handelt es sich um selbst genutztes Wohneigentum, so vergibt Vater Staat über die KfW, die Kreditanstalt für Wiederaufbau zinsgünstige Darlehen. Hierbei ist zu beachten, dass man einige Programme der KfW nur unter bestimmten Voraussetzungen in Anspruch nehmen kann, andere wiederum gelten generell. Zusätzlich kann man die einzelnen Programme oft miteinander kombinieren.

Erkundigt man sich bei seiner Hausbank jedoch nach einer Immobilien Finanzierung, so sollten diese Fragen einfach und schnell beantwortet werden. Ebenfalls sollte man in Phasen niedriger Zinsen darauf achten, dass die Zinsbindungsfrist möglichst langfristig gewählt wird. So kann sie bis zu fünf, zehn, 15 oder gar 20 Jahre betragen. Die unteren Fristen sind noch im Normbereich, hier werden kaum Mehrkosten verlangt. Will man eine Zinsbindung von 15, 20 oder noch mehr Jahren erhalten, muss man jedoch mit einem kleinen Zinsaufschlag seitens der Bank rechnen. Denn in diesen Fällen hat die Bank, solange die Raten für die Immobilien Finanzierung fristgerecht gezahlt werden, keine Chance, das Darlehen aufzukündigen. Der Darlehensnehmer, also der Käufer von Wohnungen, hingegen kann nach zehn Jahren das Darlehen mit einer Frist von sechs Monaten kündigen.

Es gilt also zahllose Dinge zu beachten, will man sich zum Kauf von Wohnungen und anderen Immobilien entscheiden. Wichtig ist auch, dass man die Zinsen für das Darlehen nur dann steuerlich geltend machen kann, wenn es sich um vermietete Immobilien handelt. Das heißt, kauft man Wohnungen für den Eigenbedarf sind hier kaum steuerliche Vorteile zu erwarten, bei Immobilien, die vermietet werden, kann man hingegen sämtliche Kosten den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung steuerlich gegenüber stellen. Demzufolge stellen die Ausgaben, die für die vermieteten Wohnungen und Immobilien anfallen, Kosten dar, die für eine Senkung der Steuerlast sorgen können. Bei selbst genutztem Wohneigentum können nur die normalen Kosten für Handwerkertätigkeiten geltend gemacht werden, die aber genauso jeder Mieter von Wohnungen und nicht nur Immobilien Besitzer geltend machen kann. Auch hier sollte man sich also vor dem Kauf in jedem Fall mit einem Fachmann, wie dem Steuerberater zusammen setzen, um auch wirklich alle möglichen Kosten einschätzen und steuerliche Belange berücksichtigen zu können.