Steuerliche Aspekte für Immobilienbesitzer

Nicht nur Banken werben für den Immobilienbesitz mit dem Versprechen steuerlicher Vorteile für die Besitzer von Eigenheim und Mietobjekt. Doch wo genau diese Vorteile letztendlich liegen, weiß kaum jemand, der sich nicht ausdrücklich mit dieser Materie schon einmal befasst hat. Der Haken an der Sache mit dem Immobilienbesitz – durch Neubau oder Kauf entsprechender Objekte – ist der Anschaffungspreis, der sich aus Eigenkapital und Finanzierung zu einer ansehnlichen Summe addiert. Bis hier ein steuerlicher Vorteil als Positivum zu sehen sein kann, müssen einige Raten samt Zinsen an die Bank zurückbezahlt werden. Andererseits sind die Schulden, die noch auf dem Haus und seinem Besitzer lasten, schon wieder eine Erleichterung bei der Steuererklärung. Wie genau dies alles zusammenhängt, bespricht jeder, der im Sinn hat, Häuslebauer oder Hauskäufer zu werden, mit einem Steuerberater. Kontakt zu einer Berliner Steuerberatung knüpfen Interessenten beispielsweise auf www.kanzlei-kirchberger.de.

Für berufstätige Immobilienbesitzer ist es nicht unbedingt leicht, die Steuererklärung selbst anzufertigen. Hier gibt es viel zu viele Aspekte, die berücksichtigt werden müssen. Rein theoretisch wäre durch das Elsterprogramm (https://www.elster.de/elfo_down1.php) das Ausfüllen der Erklärung samt Übermittlung an das Finanzamt kein Problem – doch am Wissensstand bezüglich Steuerrechts hapert es dann doch meistens. Arbeitstechnisch sind dies alle Fragen rund um das Arbeitsverhältnis, beginnend bei der Arbeitskleidung, reichend über einen zeitweiligen Home Office Arbeitsplatz und die anteiligen Internetgebühren, bis hin zu Fahrtkosten und sonstigen Werbungskosten. In Bezug auf die eigene Immobilie wird die Sache dann noch komplizierter. Was wurde am Haus repariert und renoviert und was davon ist steuerlich relevant? Ist auch nur eine Wohnung in der Immobilie vermietet, steigert sich das Fachwissen, das zu einer für den Steuerzahler günstigen Steuererklärung verhilft, schon beinahe ins Unermessliche.

Das Thema Werbungskosten bei Immobilien

Werbungskosten sind im Allgemeinen diejenigen Ausgaben, die man als Immobilienbesitzer tätigen muss, um das Objekt instand zu halten oder zu beschaffen. Die finanziellen Mittel für den Hausbau oder Hauskauf fallen also in den Bereich der steuerlich relevanten Werbungskosten. Auch Ausgaben für den Erhalt des Wertes sind unter bestimmten Umständen steuerlich absetzbar, natürlich nur durch entsprechende Nachweise, wie die Quittungen über Materialkauf und Rechnungen von Handwerkern, belegt. Sehr günstig ist die Rechnung für den Immobilienbesitzer, der zumindest einen Teil der Immobilie vermietet hat, wenn die Werbungskosten die Mieteinnahmen übersteigen. Hier kommt es zu dem Phänomen, dass mehr für die Instandhaltung und damit Werterhaltung der Immobilie aufgebracht werden musste, als Einnahmen damit auf das Konto gebracht werden konnten.  Dabei sind den Werbungskosten zusätzlich auch die Zinsen aus laufenden Krediten, den finanzierungsbedingten Nebenkosten und andere Faktoren zuzurechnen. Kapitalanleger, die sich für die Geldanlage in Immobilien interessieren, können sich einmal die Seite www.noor.de ansehen - eine Immobilie ist nämlich nicht nur aus steuerlichen Gründen eine interessante Anlageform.

Abschreibungen bei Immobilien

Ein zweiter steuerlich relevanter Punkt in Bezug auf Immobilienbesitz sind Abschreibungen. Der Begriff bezeichnet die Wertminderung, egal ob planmäßig oder außerplanmäßig, von Vermögensgegenständen. Man unterscheidet zwischen betriebswirtschaftlicher und steuerlicher Absetzbarkeit von Vermögenswerten. Steuerrechtlich interessant ist der „Absetzung für Abnutzung“, kurz AfA, genannte Wertverlust. Die Höhe der Abschreibungen variiert dabei je nach Investitionssumme. Auch die Abschreibungsdauer ist unterschiedlich. Sie hängt in erster Linie von der Höhe der Summe ab, die abgeschrieben werden soll, bei Immobilienbesitzern auch vom Baujahr des betreffenden Gebäudes.

Abschreibungsursachen

Wertverluste an Immobilien und deren Inventar sind in erster Linie verbrauchsbedingt. Vor allem Gebrauchsgegenstände des täglichen Lebens fallen unter diesen Punkt. Aber auch Wertminderungen, die aufgrund technischer Fortschritte entstehen, sind relevant. Dies ist zum Beispiel beim Einbau von Elektronik der Fall. Auch witterungsbedingter Verfall kann eine Möglichkeit zur Abschreibung bieten. Starke Stürme nehmen immer mehr zu, und zwar nicht nur in den Tropen, wie die Süddeutsche Zeitung schon vor einigen Jahren schrieb, sondern auch in Mitteleuropa. Deshalb besteht die Gefahr, Dachreparaturen häufiger ausführen lassen zu müssen. Auch diese Kosten können unter Umständen steuerlich geltend gemacht werden.

Abschreibungen für Alt- und Neubauten

Das Finanzamt unterscheidet bei der Absetzbarkeit von Immobilien zwischen Alt- und Neubauten. Wer eine gebrauchte Immobilie kauft, die nach dem 31. Dezember 1942 erbaut worden ist, kann das Haus linear abschreiben. Zwei Prozent der Anschaffungskosten können dann maximal fünfzig Jahre lang abgesetzt werden. Zu beachten ist allerdings, dass Grundstückskosten nicht absetzbar sind. Ist das Gebäude vor dem oben genannten Stichtag errichtet worden, dürfen 2,5 Prozent über einen Zeitraum von vierzig Jahren abgesetzt werden.

Die Regeln für die Abschreibung bei Neubauten sind etwas komplizierter. Die Abschreibungsdauer beträgt hier fünfzig Jahre. Abgeschrieben werden können im Jahr der Fertigstellung der Immobilie sowie in den neun folgenden Jahren jeweils vier Prozent der Kosten des Gebäudes. In den darauf folgenden acht Jahren reduziert sich die Abschreibungssumme auf jeweils 2,5 Prozent. Die verbleibenden 32 Jahre schlagen schließlich mit jeweils 1,25 Prozent zu Buche. Auch hier gilt, dass die Grundstückskosten von der Abschreibung ausgenommen sind.